Saturday, June 16, 2012

书中自有黄金屋:文教区因学府而富

书中自有黄金屋:文教区因学府而富
Created 06/15/2012 - 14:17

近年来,高等学府建到哪里,发展商就建到哪里。

两者之间相互配合得很好,房产因学府而身价高涨,学府因有这些房产计划支援,整个“文教区”越来越旺。如雪隆的文良港、斯里肯邦安、梳邦、赛城、双溪龙和汝莱,以及霹雳金宝的房价,相对之下,在晋身“文教区”后升值不俗,许多人赚得眉开眼笑。

“文教区”这个雅号,的确是房产升值潜能和出租的票房灵药吗?

本期《产业周刊》访问了几家在文教区附近有屋业计划的发展商,为大家分享个中的玄妙…

本地产业市场似乎有着发展商跟随“文教区”的趋势,也就是哪个地区设有高等教育机构,如大学和学院,他们就会往哪个地区兴建产业,尤其是住宅产业。

实际上,本地确实有着许多因教育机构的存在,而当地产业市场也随着兴旺的地区。

至于升值空间和出租行情,则要视各别房产计划的设备、包装和发展商品而定,更重要的是,光是学府,难以推动房产行情,学府可能只是产业市场的额外养份。

学府因房产发展而旺,还是学府为房产计划制造买气?

看看雪隆较早期的文良港一带(拉曼学院)、斯里肯邦安和梳邦等,大家心里有数。

较后期晋身文教区,且产业身价倍增的该数赛柏再也(简称赛城)、双溪龙和汝莱等,而霹雳的金宝也是很好的见证。

赛城原本是资讯科技与跨国公司聚集的据点,目标则化身为一个智慧型城市,发展多年人口并不多,直到一间又一间的高等学府到这里圈地建校,才突然看到人气大增。

赛城房市潜能大增

随着数家高等教育机构陆续进入开设分校,包括大马多媒体大学(MMU)、林国荣创意科技大学和赛城大学医学科学学院(CUCMS),赛城的学生人数逐日增加,许多发展商也开始看准其产业市场的潜能。

因此,这几年来,赛城增添不少新住宅和商务产业,据了解,这些新产业增值相当快,而且主要供出租的公寓租金和出租率都很好。

除了赛城,同样设多间高等教育机构的斯里肯邦安和汝莱,产业市场也不断扩展。

金宝小镇一夜成名

若将焦点移向巴生谷以外地区,另一个也非常值得一提的文教区,就是霹雳州的金宝。

金宝原是个不知名的小镇,却在拉曼学院和拉曼大学前后进入设立分校和总校舍之后,突然间一夜成名,举国皆知。

许多发展商涌入,在拉曼大学和学院周围兴建房子,买家也大批大批地进入这市场购买产业来作投资,以租赁这些房子给当地的学生。

有鉴于此,在大学和学院启用后的短短几年内,金宝就成了很多产业投资者的目标,产业价因而节节上升。

房价租金走高带动零售业

或许市场有许多“教育机构推高产业售价和租金”的例子,但华阳总执行长何文渊认为认为,教育机构的存在,不能保证产业租金会“自动”增长。

“这主要与市场的供求情况相关。更多学生和讲师入住有关地区,导致房屋需求强劲,供应变得有限。因此,房价和租金才会走高。”

此外,学院或大学的存在,能确保学生的供应量稳定,而且不时还会增加;这确保产业价格持续增长,或至少维持强劲。

同时,这一般上会带动其他类型行业的发展,如零售行业(餐厅、娱乐、网咖等),以迎合学生人口,从而进一步带动产业增长和增值。

“不过,这成果需要当地拥有足够的教育机构,或者设有一个规模非常大的学院或大学才能达成,以有能力塑造和维持市场需求。”

而且,整个地区的基建设备和公用设施都必须很齐全。

地点很关键

另外,何文渊补充,有关地点的环境是否适合大学生也很关键;这包括相关产业的所在地与学校的距离、是否方便连接至主要大道、坐落在发展成熟的社区或新兴地区等等。

“比如说,并非万达镇或双威镇内的所有地区,适合学生居住。所以,这些地区可能就不会感受到学生人口所带来的效应。”

【推动文教区产业措施】

发展商:将产业计划或大楼租给一家大学或学院后,能更有信心地进行和售卖旗下其他发展计划,并有能力提供租金回酬保证(GRR)欲最后买家。

买家:由于能确保旗下产业短期内会租出去,他可在无顾虑的情况下购买相关产业。

大学:学府必须确保学生们居住在安全、现代与舒适的环境。

何文渊:学府只是加分点

华阳(HUA YANG)总执行长何文渊认为,教育机构如学院和大学的存在,可说是个加分点,因为它们能够提供以下好处:

(一)支撑或满足社区在教育方面的需求,从而让整个社区进一步发展和增长。

(二)吸引人群和发展计划流入相关地区,塑造经济和社会活动,从而带动其他方面的增长,如零售行业和人口扩大。

“但是,光只是教育机构,没有其他因素如产业的地点、价格、素质与设计,周围的公共设施,交通网络等等的支撑,产业计划无法‘保证’会成功。”

“一项产业计划能否成功,需透过更全面的角度去探讨,考量所有相关因素,而不只是依当地是否设有学院或大学而定。”

郑兴宗:蓝图基建更重要

马星集团总营运长郑兴宗也有同感地表示,对于一项产业发展计划,附近设有学院和大学,是个很大的加分点。

不过,这依然需要合适的产品、蓝图、良好概念和主要地点的补足。

他指出,其他成功因素则包括该产业连接主要道路和大道、附近的设施和公共设备,以及发展商过去的记录。

“由于市场上有多种产品以这些教育机构为目标,它们并无法保证一项产业能够成功。

“所以,发展商仍需要深入了解相关市场,推出诱人的产品。”

陈宇航:治安环境定成败

文教区的房产能否成功,除了人口,还要看治安和环境。

金岭发展(Golden Plateau)有限公司执行董事兼销售与行销总监陈宇航说道,基本上,学院和大学的存在,能够让一项产业计划成功。

“因这当中的关键因素,是教育机构为市场提供需求。”

“只要能够提供良好的居住环境,学生就会是这地区的人口。”

她指出,根据市场调查,在某个程度上,学生是个相当大的消费群,因父母愿意为孩子付出足够的金钱,让他们完成学业。

“特别是住宿,没有人愿意对保安、饮食等妥协。”

她补充,学院和大学附近的产业计划能否成功,也强烈依赖相关教育机构的地位;私人学院或大学学生的消费方式,与政府大学学生有着很大的差别。

张孙通:规模大较易增值

学生群与教育机构的规模是息息相关的,因此,产业价值走势与教育机构规模的关系也非常密切。

安达曼(Andaman)产业管理私人有限公司市场行销主管拿督张孙通表示,如果相关教育机构规模够大,肯定能协助推涨产业价值。

“其中,拉曼大学总校是一个非常好的例子;它除了带动周围产业的售价和租金回酬,更是金宝镇产业“急速兴旺”的主要催化剂。”

此外,张孙通认为,学院和大学不能“保证”一项产业计划肯定成功。

但是,他表示,发展商还是能够透过一些方式带来一些推动,而且发展商、学府和买家本身都各有角色需要扮演和努力。

吴明权:潜能佳 但非灵药

据MCT Consortium有限公司执行董事吴明权表示,某个地区内设有学院和大学,意味着那里有着包含学生、讲师和管理人员的人群;这些人是需要住宿和零售服务的支撑。

所以一般上,坐落于学院和大学附近的产业计划,很有机会成功,但并不是“保证成功”。

确定供求平衡

他也认为,欲确保产业计划表现不俗,就必须确定供求取得平衡,也就是需考量学生人口和房屋需求。

他认为,一项引进学院或大学的产业发展计划,能够带动周围产业需求;但除了教育机构,周围的产业市场也必须具备许多就业机会。

“简言之,学院和大学的存在有助于带动一项产业计划,但是它们不一定是必不可少的。”

学生产业利基回酬高

陈宇航表示,产业界内有种称为“学生产业投资”的利基市场,是个以高回酬为性质的现象。

除了本地,这现象也出现在全球各地,特别是聚集庞大外国留学生的英国和美国。

她披露,这些地区的房子主要是为满足学生的住宿需求而存在;当地的教育机构因非常专注发展它们的教育事业,而可能没有足够的时间来进行其他事务。

最安全投资

“教育机构周围的产业,透过打造适于学生和老师居住,以及生活素质较高的环境,来协助填补这空缺。在经济放缓时期,这些都是投资者最安全的投资。”

当然,凡是都有利与弊。

何文渊认为,学生可能对有关地区带来的社会问题,也是个很重要的考量点,比如蕉赖康乐花园一带,因拥有许多外国学生而导致社会问题。

“再来,就是过度建设。当拉曼大学刚在金宝兴建新校园时,这小镇曾出现发展商过度建屋的情况,导致价格停滞一时,而且也有许多空置单位。”

梳邦双威涌入6万学生

吴明权表示,有了人群,住宅产业的需求自然会增加;学生多租用住宿,从而对房产的租金回酬有利,租金回酬则有助推高产业价值。其中的好例子,是梳邦再也SS15区、双威和USJ地带。

目前,这区设有5间学院和大学,即英迪大学、泰莱大学、双威大学学院和莫纳斯大学,预计包含6万名学生。

二手屋价走势良好

“因此,这些地区的住宅产业皆享有良好的入住率和租用率,从而具备不错的租金回酬,二手房子的价格走势也相当良好。”
郑兴宗指出,一般上,教育机构能提供一个集中讲师和学生的目标市场。

比如,马星集团旗下位于赛城的Garden Plaza发展计划,正坐落在林国荣创意科技大学对面,而且附近也设有数家著名的高等学府。

“一般上,这些产业属于良好的投资型产业,因学生人数不断在增加,而且每年都会更新。教育机构能够提供稳定的学生数量,而如果该学府扩大新生接收数量,学生人口将进一步增加。”

“有鉴于此,这些产业的租金回酬相当一致,而且根据市场价值。”

屋价门槛越低增幅越大

附近有学院和大学的产业,会比周围没有教育机构的产业具备更好的增值能力?

陈宇航认为,这得依购买有关产业的门槛(价位)而定;由于大部分教育机构选择设在市郊区,周围的产业因而会有合理的顶尖。她说,如果门槛不高,而相关城镇不断扩大,旗下产业就预计会增值。

“比如在过去,人们都认为加影很偏远,但随着逐日发展,加上捷运和更多大道穿越,它已经不再属于‘偏远的地方’。”

5关键点带来高回酬

另一方面,吴明权表示,相对于设有教育机构的地区,没有学院和大学地区内的住宅产业,租赁市场走势多时比较不显著。
“不过,只要符合关键的因素,这些地区的房价仍能带来高回酬。”

他认为,只有符合他定的“5大成功关键”,就有能力取得更高的增值;这包括:地点、基本设施、城市规划、品牌与规模,以及发展商的销售后责任。

他举例,Desa Park City和实达阿南(Setia Alam),这两区都未设有任何学院和大学,但住宅仍吸引许多人去购买,因只要觉得合适和良好,人们并不介意以高价购入相关产业。



Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 南洋商报
Publish date: 15/06/12

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